A tributação de 5% sobre os rendimentos das Letras de Crédito Imobiliário (LCI), prevista para entrar em vigor em 2026, representa uma mudança substancial no financiamento imobiliário. Embora ainda menos onerosa que a tributação padrão (15–22,5%), a nova alíquota elimina a isenção que tornava esses títulos mais atrativos do que CDBs e fundos. A medida busca recompor R$ 18 bilhões aos cofres públicos, mas altera diretamente a dinâmica de atração de investidores para esse tipo de investimento.
Com o fim da isenção, as LCIs perderão competitividade e devem encarecer a captação de recursos pelos bancos. Especialistas do Santander estimam que os custos de captação aumentarão cerca de 70 pontos-base e o impacto se traduzirá em acréscimo de 50 a 70 pontos-base nas taxas dos financiamentos imobiliários. No Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), isso pode resultar em elevação de até 0,5 ponto percentual na taxa aplicada aos mutuários.
Esse acréscimo incide sobre um cenário já pressionado: desde 2021, a Selic acumulou alta de 5 pontos percentuais, fazendo com que as prestações imobiliárias subissem 50%, excluindo cerca de 1,8 milhão de famílias do mercado de crédito. A retração da poupança, que teve redução de 4% em quatro anos, reforça a dependência dos bancos nas LCIs, cujo estoque saltou quase 70%, alcançando R$ 427 bilhões – esse volume sustenta atualmente 18% do funding do setor imobiliário.
Consequentemente, construtoras e incorporadoras, sobretudo aquelas voltadas à habitação popular, como MRV, Tenda e Direcional, sentem impacto direto: as margens apertadas não resistem ao encarecimento do crédito. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) alerta que, diante de um déficit habitacional de 7 milhões de unidades, a redução do estímulo via LCI pode comprometer programas como o Minha Casa Minha Vida, que responde por mais de metade dos lançamentos atuais.
Em resumo, a tributação, embora moderada, representa um custo adicional que chegará ao consumidor final — seja por meio de parcelas mais altas, preços mais elevados dos imóveis ou riscos de menor oferta. O grande desafio será equilibrar o ajuste fiscal pretendido com a necessidade social de viabilizar o acesso à moradia, evitando que a solução para as contas públicas se torne um obstáculo ao sonho da casa própria.
